——黄湾镇（尖山新区）人民调解委员会

案情简介

某小区业主蔡某的房子位于一楼，一日，因污水管道堵塞导致污水回流到蔡某的房屋内，由于蔡某之前只是将有关物品放于屋内，自己未正式入住，故一直未发现此情况，等到蔡某发现时，房屋内一些家具已浸泡在污水中，期间因天气炎热，还生了蛆虫。蔡某找到物业公司，要求物业赔偿全部损失，物业公司对实际损失价值存在疑议，双方先期在自行协商过程中，因赔偿数额一直未达成合意，遂向黄湾镇（尖山新区）人民调解委员会申请调解。

调解经过

镇（区）调委会在接到申请后，即向双方了解该纠纷的具体情况。通过了解得知，该房屋是蔡某打算让其八十岁的老母亲居住的，其老母亲之前住在养老院，因为琐事拿房后一直未装修入住，只是将原先的家具搬了进去，近期本打算装修入住，不料却发现新房已是臭气熏天。且蔡某的房屋遭污水浸泡后，地下室楼道中有些墙体表面也已经有渗水现象，但物业一直未发现该情况。直到蔡某发现后，物业对其房屋进行了清理，在疏通管道时发现，污水管道内有塑料袋、毛巾等，推断是因此而堵塞，造成了污水回流。

在调解过程中，蔡某情绪激动，指出由于物业的失职，导致自己的新房发生这种情况，要求物业赔偿物品的全部损失，并提到损失的物品中有其老母亲准备的身后之物，要求额外赔偿精神损失，同时考虑到后期居住安全，要求对地面、墙体进行重作，对电路进行重排。蔡某对房屋内所有的物品进行登记造册，要求物业总共赔偿7.5万元。物业公司的代表对蔡某的情况表示同情，承认在一定程度上失职，但对蔡某所要求的数额，只同意象征性赔（补）偿几千元，双方在数额上差距甚大。

在听取了双方的诉求后，调解员首先对相关法律问题进行了解说：在该起纠纷中，物业公司没有尽职履行到对房屋的维护、管理职能，在外墙已明显有渗水的情况下，没有及时发现情况，存在疏忽，在一定程度上导致了蔡某房屋的损失扩大，对此因负一定责任。而蔡某在拿房后一直未入住，导致未能第一时间发现情况，自身也应当负一定责任。通过现场拍摄的照片可以看到，蔡某房屋内的放置物品大多已年代久远，且大部分并未直接浸泡在污水中，蔡某将房屋内所有物品，小到一把剪刀、一个碗，大到一张床，全部计算在损失中，要求物业赔偿，是值得商榷的。考虑到双方最大的争执在于损失物品的价值上，双方又坚持自己的想法，调解员建议可以请专业的评估公司对物品价值进行评估，双方对此均表示认可。

但是在请评估公司对物品价值进行评估上遇到了难题，评估公司经过实地查看后，认为涉及到的物品都属于老旧物品，没有评估的价值，不便作出评估。财物损失价值没有得到专业机构评估，双方又各执己见，调解遭遇波折。

蔡某一直坚持要物业全部赔偿，提出有些物品虽然未浸泡，但也不能使用了，要求物业出钱全部买新的。调解员耐心对其做了讲解：虽然一部分物品被浸泡，但并不意味着价值就一定被全部损坏，更何况大部分物品并未被浸泡，也就谈不上多少损失。而且整件事情的起因并非物业直接造成，物业只是对情况没有及时发现，一定程度上造成损失扩大，因此要求物业全部赔偿并不在理。同时劝说物业要同业主保持积极沟通的状态，帮助业主继续做好通风除味工作。经过调解员的劝说，蔡某的态度有所缓和，表示要回去与家人商量后再来调解。

一个星期后，调解员再次组织双方进行调解，蔡某在调解过程中提出新的要求：考虑到房屋地面及部分墙壁被污水浸泡，要求物业协助其调换新的房屋，并赔偿损失，物业公司对此要求明确表示无法协商，调解陷入僵局。面对这种情况，调解员对双方采取背靠背调解。针对蔡某的新要求，调解员推心置腹帮其分析可操作性，对蔡某担忧的地面电路受影响状况，请来专业人士查看确认无影响，了解到蔡某八十岁的老母亲想尽早搬到新房居住，劝说其面对实际情况放低诉求，尽早解决纷争。针对物业公司准备打退堂鼓的想法，调解员明确表示要树立积极处理纠纷的态度，使双方能尽快恢复到正常的生活、工作上。经过数小时调解，双方当事人在调解员的主持下对赔偿达成了共识。

调解结果

经过调解员耐心细致的调解，双方几经协商，最终签订了调解协议，物业公司赔偿蔡某房屋维修费、财产损失费等共计一万元，由蔡某自行对房屋进行维修，物业方在今后的工作中加强对房屋的维护和管理，防止类似事情再发生。

案例点评

这是一起并不复杂的案件，但从事情发生到调解结束却经历了半年多的时间，双方一直胶着在金额上无法达成共识。对于这起纠纷，现场及照片查看非常重要，能直接了解到业主财物的受损情况及是否影响房屋的继续居住，对调解员作出判断至关重要。对于财产损失定价、房屋电路等管道是否受影响，调解员一直建议由专业公司、专业人士作出评估、鉴定，使调解结果尽可能保证客观、公正，更利于双方接受。其次，法律关系也要进一步理清，调解的基础正是基于双方在该起纠纷中所处的法律地位。同时，在调解过程中，调解员也充分考虑双方当事人的难处，依情依理在双方诉求中寻找平衡，维持良好的沟通协商氛围，耐心调解，最终使双方达成合意平息了纠纷。